[파이낸셜리뷰] 요즈음 정비사업과 관련하여 하루가 멀다하고 공사비가 언론에 오르내리고 있다. 정비사업은 쉽게 생각하면 헌집을 허물고 새집을 지을 때, 늘어난 새집을 팔아 기존 집 소유자들의 집을 짓는 사업이다.
즉, 늘어난 새 집을 비싸게 팔 수 있으면 (일반 분양가) 기존 집 소유자들이 돈한푼 들이지 않고 집을 지을 수 있는 방법이다. 사업장에 따라서는 너무 사업성이 좋아 내집을 짓고도 남은 돈을 조합원들이 돌려받는 경우도 있었다.
마찬가지로 집 짓는데 드는 비용이 올라가면, 새집을 팔아 생긴 돈으로 기존 집 소유자들 공사비를 모두 충당하지 못하는 경우도 발생한다.
이 경우 "분담금"을 내고 공사를 해야 하는 경우다. 이처럼 공사비와 신축 아파트 가격(일반 분양가)가 내 돈 들이지 않고 새집에 들어갈 수 있는지 여부를 좌우하기에, 특히 공사비가 조합원의 "분담금"에 미치는 영향을 알아보도록 하자.
위 표는 공사비원가관리센터가 매월 고시하는 주거용건물의 건설공사비 지수 추이이다.
특히, 반포의 유명 재건축 단지의 최초 공사비가 시공사로부터 최근 얼마나 상승 조정을 요청받았는지 보면 지수의 변화보다 실제 사업장이 피부로 와닿는 상승의 정도가 얼마나 큰지 알수 있다. 문제는 저런 현상이 지금도 매일 진행중이고, 시쳇말로 공사비 평당 1,000만원 시대를 바라보고 있는 요즈음이다.
결국 이처럼 공사비가 오르면, 조합원이 부담해야 하는 금액이 어떻게 되는지 예를 들어보자.
다음 사안은 종전 30평형 3,000세대가 재건축을하여 1,000세대가 늘어나는 경우를 가정했다.
1세대당 3억씩 일반분양할 수 있다고 가정하면, 일반분양이 완판되었을 경우, 공사비가 평당 50%증가했을 때 조합원 분담금이 1억원에서 2억원으로 100% 상승하는 결과를 나타낸다.
이렇게 분담금이 급증한 경우 상당히 많은 사업장은 사업의 추진 동력을 잃고 분쟁에 휩싸이기도 한다.많은 조합원들의 이해관계가 서로 상이하고, 각 조합원의 재무적 부담 능력이 서로 다르기 때문이다. 이처럼 공사비 증가는 단순히 공사비 증가를 넘어 사업의 진행상태를 좌초시키기도 할 만큼 사업에 미치는 영향이 크다고 하겠다.
그럼 어떻게 해야 하는가? 불행히도 부동산 개발사업이 노출된 환경은 앞서 예시로 든 것처럼 깔끔하지 않다. 지자체와 길고 긴 인허가 과정에서 티키타카를 겪을 수도 있고, 재건축초과이익 부담금 같은 갑작스러운 비용 증가도 있다. 일반분양이 모두 분양이 될지 어떨지 역시 알 수 없는 일이다. 공사비는 워낙 개발사업에 차지하는 비중이 크고 직접적이지만, 이것 말고도 많은 우여곡절이 정비사업을 둘러싸고 있다.
하지만 역사적으로는 시간은 결국 정비사업을 완성한 자의 편에 서 있었다. 늘어난 공사비보다 신축 주택의 가치가 크게 올라주고 주거 환경을 선도하는 단지로 자리매김해 있다.
결국 사업을 추진하는 주체 입장에서는 이처럼 정비사업을 둘러싼 환경이 늘 변화할 수 있다는 점을 기억하고,정비사업의 사업성에 영향을 미치는 여러 요소들의 변화에 대해 지속적인 관찰과 각 사업장에 알맞는 대안의 적용이 지속적으로 이루어져야 하는 이유이다.