[파이낸셜리뷰] 요즈음 많은 사업장이 ㅇㅇ 재개발 사업, ㅇㅇ 재건축 사업, ㅇㅇ 가로주택정비사업 등 ‘정비사업’을 진행하고 있다.
하루가 멀다하고 새로운 사업장이 지정되고, 정비사업 특성상 오래전에 진행했던 사업들이 이제 다시 기지개를 켜는 경우도 왕왕 있다. 최근에 검토하던 사업장은 2006년도에 추진위 승인을 받고 2024년인 지금도 사업시행인가를 준비중인 사업장도 있다. 어느날 갑자기 이렇게 정비사업이 많아진 이유는 무엇일까?
우리나라 국토교통 관련 통계중 ‘준공연도별 지역별 규모 현황’ 통계는 1940년도부터 현재까지 통계를 보여주는 가장 시계열 기록이 긴 통계 중 하나이다. 분석의 편의성을 위해 경기도에 한정하여 준공 연식이 재건축 연한인 30년에 도래한 주택 수를 확인해보면 위와 같이 최근 그 수가 급증하고 있음을 알 수 있다,
위 통계를 통해 90년대~00년대에 기존보다 압도적으로 많은 수의 주택이 지어졌음을 알 수 있다. 돌이켜보면 이는 88올림픽 이후 고도 성장기이자, 해당 통계의 기준이 되는 경기도의 1기 신도시 (분당, 일산, 산본 등)가 90년대에 대부분 준공된 것을 보여주는 다른 지표라고도 하겠다. 또 한편으로는 그 당시 정책적으로 추진했던 200만호 건설의 모습이기도 하다.
1기 신도시 특별법이라는 명칭으로 불리고 있는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 2023년 12월 26일 제정돼 올해 4월 27일 시행을 앞두고 있고 각 단지마다 선도 단지로 지정되기 위해 노력을 경주하고 있는 상황도 위의 통계를 기초로 오늘날이 현상이 설명될 수 있다고 하겠다.
또한, 각 지자체마다 대규모 개발이 어려운 경우 가로주택정비사업, 소규모재건축사업을 통한 ‘모아타운’ 형식의 다양한 정비사업 지원 정책들을 내놓고 있는 것도 이러한 상황에 부합하는 노력의 모습으로 볼 수 있다.
최근 급증한 공사비로 인해 많은 정비사업 진행 구역들의 진행이 더뎌지는 시기이다. 또 한편으로 높아진 분담금과 일반분양의 흥행 실패에 관한 우려에 사업장들마다 근심이 높아지고 있는 시기이다.
하지만 통계에서 보여지듯 하루하루 노후화의 기준을 충족하는 단지들은 지금 이순간도 늘어나고있다. 정부 차원에서도 신도시를 통한 공급이 아닌, 구도심 재생을 통한 공급이 안타깝게도 아이들이 줄어들고 있는 대한민국의 현실에 부합하는 주택 공급의 방법이라고 볼 수 있다.
우리는 대한민국 건국이래 처음으로 맞이하는 대규모 정비사업의 시대를 살아가고 있다. 노후화의 문제 속에서 통계적으로 정책적으로 진행될 수밖에 없는 사업이라는 특징이 있다.
그럼에도 불구하고 지금의 현실은 높아진 금리와 공사비, 일반분양가격의 불안함 등 정비사업을 어렵게 만드는 여러 요소가 산적해 있다. 우리나라의 주택 구조 현실에서 풀어야만 하는 과제인 만큼, 주먹구구식 진행이 아니라, 시장상황에 대한 면밀한 검토와 지속적인 모니터링을 통해 유연한 접근이 필요한 시기라고 하겠다.
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이재민 약력
현 중앙감정평가법인 이사
전 농협 감정평가전문가 과정 강사
전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사
현 중앙감정평가법인 본사 심사역
현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원
현 인천연구원 자문위원