[이재민 칼럼] 전국 부동산의 가격은 동시에 움직일까?

2024-05-23 이재민 감정평가사

[파이낸셜리뷰] 재개발 재건축으로 대표되는 정비사업은 지극히 국지적인 사업이다. 사실 부동산 개발사업은 부동산의 고정성이라는 가장 큰 특성상 해당 “지역”의 사업일 수 밖에 없다. 물론 추후 전국적으로, 세계적으로 영향을 주는 금리 같은 요소에 대해서도 살펴볼 기회가 있겠지만, 기본적으로 부동산은 국지적 시장에 대응하는 사업이다. 즉, 지역적인 시장의 수요와 공급 안에서 가격이 형성되는 자산이다. 매스컴에서 "부동산 불패", "부동산 폭락" 등의 이야기를 들어도 우리조합이 시행하는 재개발 재건축 사업의 시장에 부합하는지와 관련하여 정말로 그러한 상황인지, 앞으로도 그렇게 시장이 흘러가게 될지에 관한 판단이 필요하다. 이하에서는 구체적인 사례를 확인해보자

부동산의 국지적 특성을 가장 잘 보여주는 예는 2008년 금융위기 이후 수도권 시장과 부산, 울산,경남으로 불리는 경남권역의 차이라고 할 것이다. 우리가 상식이라고 생각하는 기억은 2008년 금융위기 이후, 수도권은 약 2013년까지, 혹은 완연한 상승인 2015년까지 장기간 주택시장이 침체였다는 것이다. 위 글은 수도권 독자분들은 고개를 끄덕이겠지만, 많은 수도권이 아닌 지역의 독자분들은 ‘아닌데?’라는 생각이 들 것이다. 특히 위 자료에서 보여지듯, 수도권의 침체와 무관하게 부산, 울산, 경남 권역은 금융위기 이후 폭발적인 가격의 상승이 있었고, 오히려 수도권이 상승하던 2018~2020 기간 동안 큰 침체를 겪었음을 알 수 있다. 이는, 같은 시기에 재개발, 재건축을 시행하더라도 각 시장의 상황에 따라 일반분양가의 상승/하락, 조합원들의 동의율, 전반적인 재개발 재건축을 둘러싼 환경이 지역마다 다를 수 밖에 없음을 의미한다. 특히, 지금은 수도권은 하락 후 반등의 상황이 펼쳐질지 상황을 지켜봐야 하는 시기라면, 경남 권역은 여전히 가격의 하락이 진행중이고, 참고로 대전 권역은 상승이 진행중인 시기이다. 또 다른 예로 현재 진행되고 있는 강원도 주택시장의 경우 강원권이라는 한 권역 안에서도 춘천은 상승, 원주는 여전히 하락이 진행중이기도 하다. 재개발 재건축으로 대표되는 정비사업 역시 부동산 개발 사업이며 해당 지역의 주택 공급 사업이다. 주택시장의 경우 직장, 학교 등 생활권이라는 특수성으로 인해 지역적 특성이 강하게 나타난다. 하지만 재개발 재건축을 시행하는 조합 입장에서는 시장에 관한 정보는 전국을 기준으로 하는 매스컴에 의존하거나, 막연한 상승론, 막연한 하락론에 기댈 수 밖에 없는 것이 현실이다. 재개발 재건축은 수많은 조합원의 전 재산을 출자하고, 막대한 공사비가 투입되는 중차대한 사업이다. 또한, 대한민국의 고도 성장기에 집중적으로 이루어진 주택 공급의 시기가 한편으로는 집중적인 재개발 재건축이 이루어지는 시기로 이어질 수 밖에 없는 주택공급 시기의 특성상 현재 시점에서 재개발 재건축은 정말 많은 국민들이 대상이 되는 사업이다. 이러한 재개발 재건축의 중요성이 있기에, 사업의 진행 주체는 직관적인, 혹은 매스컴에 의존한 시장 판단을 넘어 보다 과학적이고 면밀한 시장에 관한 인식과 그에 따른 조심스러운 예측과 대응을 반복하는 사업 진행의 지혜가 어느때보다도 필요하다고 하겠다.

이재민

이재민 약력

현 중앙감정평가법인 이사 전 농협 감정평가전문가 과정 강사 전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사 현 중앙감정평가법인 본사 심사역 현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원 현 인천연구원 자문위원