이재민
[파이낸셜리뷰] 1기신도시 특별법이라는 명칭으로 불리우는 "노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 ( 약칭: 노후계획도시정비법 )"의 시행일이다. 이미 여러차례 기술한 바와 같이, 대규모 노후화에 부응하는 법률로, 지난 글에서는 노후계획도시정비법의 구조에 대해 살펴본 바 있다.
오늘은 기존의 재개발 재건축과 다른, 노후계획도시정비법의 특징들을 살펴보고, 이 특징들이 향후 재개발 재건축에 미칠 영향에 대해 알아보자.
(현재는 법 시행 전으로, 법령은 공개되었으나, 시행령, 시행규칙은 (안) 만 공개된 상태이다)
우선 기존 재개발 재건축 등과 비교한 규제완화에 관한 부분들과 노후계획도시정비법의 특징들을 살펴보자.
제20조(총괄사업관리자의 지정 등)
지자체에서는 노후계획도시정비사업의 체계적인 추진을 위해 별도의 “총괄사업관리자” 제도를 규정하고 있으며 시행령(안)에서는 공공기관, 지방공사 등을 그 주체로 기술하고 있다.
제25조(건축규제의 완화 등에 관한 특례)
가장 특징적인 규제 완화 부분의 하나로 “특별정비구역”에서는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등에 의한 법정 용적률” 최대 한도의 150%이하로 사업성 개선을 도모하고 있다.
제26조(「도시 및 주거환경정비법」에 대한 특례)
또한 도시 및 주거환경정비법 제8조 제1항에 불구하고 특별정비계획 수립을 가능하게 규정하고 있으며 안전진단역시 완화할 수 있는 근거규정을 두고 있다.
제27조(리모델링사업에 대한 특례)
재개발 재건축과 함께 정비사업의 실질적인 방향으로 검토되고 있는 “리모델링” 제도 측면에서 “주택법”상 세대수 증가 상한의 140% 이하의 범위에서 사업성 개선을 할 수 는 근거를 규정해두었다.
제30조(공공기여)
다만 앞서 기술한 사업성 개선의 규정들에 부응하는 공공기여도 함께 규정하고 있다. 대표적인 규정이 증가된 용적률의 70% 이하의 범위에서 공공주택 및 기반시설 설치, 공급 의무를 두고 있는 것이다.
특히 공공분양주택은 주택법 제57조 제4항의 분양가 상한제 주택 기본형 건축비 & 토지 감정가의50%를 기준으로 인수가격을 규정하고, 공공임대주택은 공공주택특별법 제50조의 4의 공공건설임대주택 표준형 건축비와 토지 기부채납을 통해 인수가격이 결정되도록 규정하고 있다.
기존 재개발의 임대주택 대비 토지 감정평가액의 50%라는 기준을 통해 보다 높은 공공성을 규정하고 있다고 할 것이다.
제31조(이주대책의 수립 의무), 제32조(이주단지 조성 및 순환용 주택의 공급 등), 제33조(기반시설의 설치 등)
노후계획도시정비법은 대규모 택지의 노후화에 대응하는 법률로서, 대규모 사업의 진행을 전제로 한다. 이에 반드시 수반되어야 하는 부분이 이주단지 조성 및 순환용 주택 공급에 관한 규정이다. 흔히 재개발 재건축이 시행되는 지역에서 “이주가 시작되면 전세가가 영향을 받는” 현상이 광역적으로 예상되는 것에 대한 대응을 규정하고 있다.
노후계획도시정비법은 총괄사업관리자제도를 둔 상위 계획으로서, 용적률 150% 완화를 통해 사업성을 제고하여 사업의 원활한 시행을 유도하고 있다. 또한 기존 도시 및 주거환경정비법의 정비구역 지정의 요건의 예외를 두어 특별정비계획 수립을 가능하게 규정하고, 안전진단에 대해서도 보다 유연한 적용의 근거를 규정하고 있다.
또한 기존 리모델링 사업 역시 세대수 증가를 140% 완화하여 원활한 사업 시행을 유도하고 있다.
다만, 이러한 용적률 증가에 따른 사업성 개선 영역 중 70%이하 규모에 대해 공공주택 및 기반시설 의무 등 공공기여를 함께 규정하고 있다.
특히 대단위 세대의 재개발 재건축이 이루어지는 만큼 이주단지 조성, 순환용 주택 공급 등 이주대책 수립을 별도로 규정하고 있다.
대규모 멸실이 이루어지는 사업인 만큼 이주단지등의 구성이 필수적이며, 동시에 대규모 멸실이 나오지 안도록 순환개발을 바탕에 두되, 원활한 사업 수행을 위한 사업성의 개선의 당근을 함께 주고 있는 것으로 볼 수 있다.
실제 사업의 시행이 본격화 되면 흔히 이주수요로 인한 멸실효과 등 예상되는 부작용에 대한 면밀한 대처라고 할 것이며, 부동산 경기가 양호할때만 진행이 가능한 개발사업의 특성상, 경기가 어려운 시기에도 진행할 수 있는 대안이 마련되어있다고 할 것이다.
이제 시행을 앞두고 있는 노후계획도시정비법의 시행과 세밀한 법의 집행을 통해 우리나라 미래도시의 새로운 지평을 열어주길 기대해 본다.
이재민 약력
현 중앙감정평가법인 이사
전 농협 감정평가전문가 과정 강사
전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사
현 중앙감정평가법인 본사 심사역
현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원
현 인천연구원 자문위원