과열지역에 투기수요 유입 차단
과열지역 투기수요 유입차단을 위해 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 방안을 내놓았는데 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구를 추가로 지정하는 것이다. 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하는 것을 말한다. 또한 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, 非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정한다. 적용시기는 19일이다. 이와 더불어 주요 개발호재 지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 것을 내놓았는데 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화가 우려되기 때문이다. 이에 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정한다. 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장의 허가가 필요하다. 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용이 가능하다.(매매‧임대 금지) 투기적 주택수요에 대한 조사체계를 강화하는 방안도 내놓았다. 이와 더불어 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한돼 있어, 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계가 있기에 투기과열지구‧조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 했다. 또한 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출하는 것을 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출토록 했다. 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 방안도 내놓았다. 무주택자는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과하고, 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과한다. 이를 전규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무를 부과한다. 1주택자는 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과하고, 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과하는 방안에서 전규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과한다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한을 강화한다. 이를 위해 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출을 즉시 회수하는 방안에서 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도를 축소하기로 했다.정비사업 규제 정비
우선 재건축 안전진단의 투명성·공정성을 강화한다. 현행은 관할 시·군·구가 1차 안전진단 기관을 선정하는데 개선책으로 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당한다. 부실 안전진단기관에 대한 제재를 강화하는 방안으로는 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은 있으나, 보고서 부실 작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리가 곤란하다는 단점이 있어 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)한다. 2차 안전진단 시 현장조사 강화 방안에는 현행의 1차 진단결과에 대한 적정성 검토 시 현장조사가 필요하나, 서류심사 위주의 소극적 검토에서 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화하는 방안으로 개선했다. 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고 방안에는 공공기관이 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)이 공개된 상태로 심의하여, 위원들이 판정에 대해 부담 → 책임성 있는 자문에 한계가 드러나면서 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야 별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개한다. 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청을 허용하기로 했다. 현재 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청이 가능한데 앞으로는 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양 신청이 허용된다. 또한 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생해 부담금 산정기준에 논란이 발생하고, 광역 지자체가 주요 기반시설을 설치함에도 불구하고, 기초 지자체에 대한 재건축 부담금 배분율이 더 높게 나타났다.(광역 20%, 기초 30%) 이에 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용한다. 또한 재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정한다.법인 활용한 투기수요 근절
법인 활용한 투기수요 근절에는 우선 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화 방안이 있다. 규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 규제 없지만 모든 지역 주택 매매‧임대 사업자에 대해 주담대를 금지한다. 법인 등에 대한 세제 보완 방안이 있는데 우선 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상이 있다. 개인·법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과하는 방안에서 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다. 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지 방안을 내놓았다. 현재는 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)하고, 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액의 확대가 가능하다. 이를 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지한다. 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세 방안에는 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세가 비과세 대상인데 법인이 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세 대상이 된다. 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등에 대한 방안도 내놓았다. 현재는 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용이 된다(사택 등은 제외) 단, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세 제외된다. 이를 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율이 적용된다. 부동산 매매업 관리 강화 방안으로 우선 부동산 매매업 관리체계 구축을 내놓았다. 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별 법률에 따라 등록요건, 보고의무 등을 두어 법정 업종으로 관리 중이나,부동산 매매업은 시장 교란 가능성에도 불구, 자유업으로 영업 중인 것을 ‘부동산매매업’을 법정 업종으로 관리하는 것으로 바꿨다. 법인거래 조사 강화 방안에는 법인 대상 실거래 특별조사 등이 있다.12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
‘주택시장 안정화 방안’(12.16) 후속조치 이행 방안도 내놓았는데 12.16대책을 통해 투기 목적 대출차단, 주택보유․양도차익 세부담 강화, 편법 과세회피와 불법 주택거래 근절을 추진한다. 이에 15억 초과 대출 금지 등 주담대 관련 사항, 양도세 비과세 요건 강화 등 하위법령 개정 사항, 실거래 조사 상시화 등 이행완료했다. 다만, 국회임기 만료 등으로 종부세 세율인상 등 법 개정이 이뤄지지 않았다. 또한 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 이행을 내놓았다. 공공재개발 등을 통해 2022년까지 서울에 7만호 부지를 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택공급한다.저작권자 © 파이낸셜리뷰 무단전재 및 재배포 금지
