[파이낸셜리뷰] ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(약칭:노후계획도시정비법)’이 세간의 이슈이다. 우선 1기신도시를 배경으로 하되 입법예고된 시행령(안)에서 전국 약 108개 지역의 택지를 대상으로 진행할 수 있는 근거를 열어뒀다.법의 시행을 앞두고 1기신도시의 각 단지들은 선도지구에 선정되기위해 노력중인 상황이다.노후계획도시정비법, 1기신도시 특별법으로 불리우는 이 법의 적용과 관련하여, 해당 지역의 소유자 혹은 재건축 등을 진행하는 추진위원회에서는 사업성을 높일 수 있는 방안이 초미의 관심사일 것이다.하지만 오늘은 조금

[파이낸셜리뷰] 1기신도시 특별법이라는 명칭으로 불리우는 "노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 ( 약칭: 노후계획도시정비법 )"의 시행일이다. 이미 여러차례 기술한 바와 같이, 대규모 노후화에 부응하는 법률로, 지난 글에서는 노후계획도시정비법의 구조에 대해 살펴본 바 있다.오늘은 기존의 재개발 재건축과 다른, 노후계획도시정비법의 특징들을 살펴보고, 이 특징들이 향후 재개발 재건축에 미칠 영향에 대해 알아보자.(현재는 법 시행 전으로, 법령은 공개되었으나, 시행령, 시행규칙은 (안) 만 공개된 상태이다)우선 기존 재개발 재건축

[파이낸셜리뷰] 요즈음 높아진 공사비로 인해 충분한 분양가가 확보되는 몇몇 지역을 제외하고는 높은 추가분담금으로 재개발, 재건축 사업장이 많은 어려움을 겪고 있다. 일부 사업장은 시세보다도 높은 일반 분양가를 책정해야 하는 이슈로 매스컴에 오르내리기도 하였다.이는 높아진 공사원가가 시장가격을 초과하여 나타난 현상으로 급증한 사업비와 금융비용, 불안정한 분양시장으로 인해 사업의 경제적 타당성이 낮아져, 주택 공급이 이루어질 수 없는 구조를 형성하게 된다.이런 공급의 구조와 별개로 수도권의 경우 전세가격은 장기간 상승을 지속하고 있는

[파이낸셜리뷰] 2024년 4월 27일은 1기신도시 특별법이라는 명칭으로 불리우는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(약칭: 노후계획도시정비법)’의 시행일이다. 매스컴에서는 연일 단지마다 주민설명회를 한다, 동의율을 높인다는 뉴스들이 들려온다.이는 1990년대 200만호 건설이라는 정책의 결과로 주택 집중 공급 시기에 따른 노후화가 집중되는 시기에 대한 방안으로, 우리나라의 주택 현황상 매우 시의 적절한 법률이라고 하겠다. 기존 재개발, 재건축, 리모델링 등을 시행하는 상위 법령으로 의미를 갖는 1기신도시 특별법에 대해 몇편

[파이낸셜리뷰] 재개발 재건축의 근거법인 도시 및 주거환경 정비법(이하 약칭 ‘도시정비법’)에서는 세입자의 주거안정과 개발이익의 환수의 목적으로 의무적인 임대주택 건설을 규정하고 있다. 또한 해당 임대주택을 지자체 등에서 얼마에 인수해야 할지 역시 규정하고 있다.하지만, 법에서 임대주택의 인수가액, 즉 조합 입장에서 임대주택을 매각할 수 있는 금액을 규정하고 있다는 것은, 시장 상황과 무관하게 가격이 결정된다는 의미와 같다.시장에서는 이미 여러 차례 언급한 공사비 상승으로 인해 재개발 재건축의 사업성이 크게 떨어져 어려움을 겪는 사

[파이낸셜리뷰] 재개발 재건축을 진행하는데 있어 일반분양가의 중요성은 두번 말할필요가 없다. 일반분양가는 결국 "아파트 가격"에 대한 판단이자 시장의 흡수 가능 정도이다. 하지만 자산의 "가격" 이란 것은 외부적으로 표시되는 결과이긴 하지만, 우리가 그 가격의 근본을 움직이는 사항들에 대해서도 깊은 이해가 필요하다.특히 재개발 재건축은 사업기간이 장기간 소요되는 사업인 만큼, 단순히 현재의 가격 추세가 앞으로도 계속될 것이라고 보기 어렵다. 이에, 주택 가격의 다른 측면인 전세가격과 월세가격에 대해서도 매매가격과의 상관관계를 짚어보

[파이낸셜리뷰] 요즈음 공사비 상승으로 인한 분담금 폭탄에 조금은 가려진, 하지만 여전히 현재 진행중인 구조적인 재개발 재건축의 어려움이 한가지 있다. 그것은 "상가"의 문제이다.재개발 재건축은 기본적으로 공동주택을 시행하는 사업이다. 다만, 재개발 재건축 구역에는 주택 소유자만 존재하는 것이 아니다. 주택이 국민의 거주를 담당하는 중요한 기능을 한다고 보면, 상가는 국민의 생계를 담당하는 중요한 기능을 함께 한다.노후화된 도시를 정비하는 재개발 재건축 사업에서 상반된 입장을 갖게되는 상가와 관련된 이슈에 대해 살펴보자최근 상가의

[파이낸셜리뷰] 재개발 재건축의 사업성에 관한 가장 근본적인 지표는 일반분양가, 즉 아파트의 가격이다. 하지만, 겉으로 드러나지 않는 또 하나의 중요한 가격지표는 바로 우리나라에만 있는 독특한 임대차인 "전세가격"이다.전세는 순수한 사용 가치에 관한 지표로 받아들여진다. 또 한편으로는 우리나라 주택 임차 비용을 낮추는데 일조하는 제도이다.물론 최근 전세사기라는 무거운 이슈도 일부 지역에서는 현재진행형으로 나타나고 있다.말도 많고 탈도 많은 전세가격과 재개발 재건축의 관계를 살펴보고, 특히 최근 전세자금대출이 일반화 되면서 과거와 다

[파이낸셜리뷰] 재개발 재건축은 우리나라의 지금 부동산 시장에서 가장 큰 화두이다. 여러가지 이유로 우리는 수많은 재개발 재건축 사업을 진행하고 있다.주택건설이 집중적으로 이루어진 우리나라 고도성장의, 도시화의 시기인 90년대 주택들이 집중적으로 내구 연한에 도달하기도 하였고,인구 구조상 여태까지 신도시를 통해 도시를 확장하던 정책을 더이상 수행할 수 없는 것도 한 이유이기도 하다.그럼 정말 우리나라의 연령별 인구 구조는 어느정도 수준이고, 재개발 재건축에는 어떤 영향을 미칠까?왼쪽은 남, 녀 인구를 감안한 5세별 인구 피라미드이고

[파이낸셜리뷰] 요즈음 주식하시는 분들이 더 면밀히 살펴보던 FOMC(Federal Open Market Committee-연방 공개 시장 위원회), 미국금리, 환율에 부동산을 비롯한 모든 자산 관계자들의 이목 집중되어 있다.재개발 재건축을 진행하는 정비사업 추진하는 조합 역시 마찬가지이다. 직관적으로는 당연히 금리가 자산 시장에 영향을 미친다. 하지만 최근만큼 영향이 큰 적도 없었다. 왜 언제는 금리가 큰 영향이 없었고, 왜 언제는 큰 영향을 미칠까?오늘은 금리가 아파트 시장에, 재개발 재건축의 특히 일반분양가(아파트 시세)에 어

[파이낸셜리뷰] 재개발 재건축으로 대표되는 정비사업은 지극히 국지적인 사업이다. 사실 부동산 개발사업은 부동산의 고정성이라는 가장 큰 특성상 해당 “지역”의 사업일 수 밖에 없다. 물론 추후 전국적으로, 세계적으로 영향을 주는 금리 같은 요소에 대해서도 살펴볼 기회가 있겠지만, 기본적으로 부동산은 국지적 시장에 대응하는 사업이다.즉, 지역적인 시장의 수요와 공급 안에서 가격이 형성되는 자산이다. 매스컴에서 "부동산 불패", "부동산 폭락" 등의 이야기를 들어도 우리조합이 시행하는 재개발 재건축 사업의 시장에 부합하는지와 관련하여 정

[파이낸셜리뷰] 재개발 재건축을 진행하는 사람이든 아니든 우리나라 국민이라면 요즈음 다들 마음에 큰 근심이 있는 분야가 바로 인구 감소일 것이다.예전 일본이 그렇다더라 라는 이야기를 넘어, 인구를 전문적으로 다루는 분야에서 우리나라는 고령화 사회 진입 속도와 낮은 출산율에서 연구의 대상이 되는 국가라고도 한다. 이웃나라 일본은 비교도 할 수 없을 만큼 낮은 출산율은 기사로 접할 때 마다 전국민이 근심 속에 있다고 하겠다.재개발 재건축의 입장에서는 어떠할까? 기본적으로 재개발 재건축 역시 주택에 대한 공급을 주된 목적으로 하는 사업이

[파이낸셜리뷰] 재개발 재건축 같은 정비사업을 시행하면서 매우 중요한 것 중 하나가 현재 주택시장의 분위기일 것이다. 가격이 오를 것인지, 떨어지고 있는지에 따라 동의율도 다르고 사업성도다르다. 이러한 분위기를 전하는 뉴스나 매스컴은 우리의 클릭을 유도하기 위해 자극적인 기사를 쏟아내고, 왜곡된 의사결정을 유도하는 경우가 많다.지혜로운 누군가 말했던 것처럼 시장이 격한 상승장이든, 암울한 하락장이든 가격이 오를 이유도 100가지가 넘고 동시에 가격이 하락할 이유도 100가지가 넘는다고 한다. 그 수많은 상승과 하락의 이유 중에서 각

[파이낸셜리뷰] 우리나라 주거형태 중 가장 일반 국민의 니즈에 부합하는 주거 형태는 대단지 아파트라고 할 수 있다. 다만, 대단지로 갈수록 큰 규모의 개발사업이 되어 공사를 준비하는 사전작업에도, 실제 공사기간도 매우 긴 시간을 가진다.재개발재건축으로 대표되는 정비사업 역시 추진위원회, 조합을 설립하고, 사업시행계획인가를 득하고, 관리처분까지 마치는 과정이 착공 전 준비작업으로 매우 긴 시간이 필요하고 실제 공사기간은 요즈음 최소한 3년~4년 정도는 일반적인듯 하다.이렇게 준공까지 오랜 시간이 걸리는 대단지 아파트의 특성상, 주택

[파이낸셜리뷰] 재개발, 재건축같은 정비사업을 진행중인 조합은 인근의 부동산 시세에 촉각을 곤두세운다. 일반분양가에 직접 영향을 미치기 때문이다.우리나라 주택시장은 "전세" 이라는 특별한 제도로 인해 매매와 전세 두가지 가격이 존재한다. 조금 더 자세히 설명하자면 "전세"는 순수한 이용가치라고 볼 수 있다. 그에 비하면 "매매"는 순수한 이용가치에 추가로 "가격상승에 대한 기대치"가 반영된 가치라고 생각하면 쉬울 것이다.물론 정비사업에 중요한 "일반 분양가"는 "전세가"가 아니라 "매매가"이다. 하지만, "매매가"와 "전세가"의 관

[파이낸셜리뷰] 재개발, 재건축, 가로주택정비사업 등 많은 정비사업들이 우리 주변에서 이루어지고 있다. 토지등소유자들의 동의를 통해 조합을 설립하고, 새로운 건축 계획을 수립하고, 여러 절차를 진행하여 '헌집줄게, 새집다오'를 완성해나가는 사업이다.하지만 부동산 개발사업의 특성상, 막대한 사업비가 들어가게 된다. 우리나라에서 헌집이든 새집이든 주택은 한 가정의 전 재산이라고 봐도 무방하다. 결국, 내집을, 정확하게는 내 집이 있던 토지를 출자하여 개발사업을 시행하는 것이기에, 출자된 자산을 얼마로 인정받을 수 있는지가

[파이낸셜리뷰] 요즈음 많은 사업장이 ㅇㅇ 재개발 사업, ㅇㅇ 재건축 사업, ㅇㅇ 가로주택정비사업 등 ‘정비사업’을 진행하고 있다.하루가 멀다하고 새로운 사업장이 지정되고, 정비사업 특성상 오래전에 진행했던 사업들이 이제 다시 기지개를 켜는 경우도 왕왕 있다. 최근에 검토하던 사업장은 2006년도에 추진위 승인을 받고 2024년인 지금도 사업시행인가를 준비중인 사업장도 있다. 어느날 갑자기 이렇게 정비사업이 많아진 이유는 무엇일까?우리나라 국토교통 관련 통계중 ‘준공연도별 지역별 규모 현황’ 통계는 1940년도부터 현재까지 통계를

[파이낸셜리뷰] 우리 사회는 왜 정비사업을 여기저기서 시행하고 있을까? 기회가 되면 자세히 살펴 보겠지만 80~90년대 고도성장의 시기에 폭발적으로 지어진 주택들이 동시에 노후화에 들어서는 것이 첫 번째 이유일 것이다. 그리고, 아이들이 줄어들고 있는 참 걱정스러운 우리나라의 인구구조 현실상 신도시 개발이 미래에 부합하지 않기 때문이기도 할 것이다.하지만 이런 저런 이유를 보더라도 자본주의를 살고 있는 우리에게 가장 중요한 것은 "경제적인 타당성"이 있기 때문에 라는 것이 현실적인 이유일 것이다. 아무리 정책적으로, 제도적으로 정비

[파이낸셜리뷰] 요즈음 정비사업과 관련하여 하루가 멀다하고 공사비가 언론에 오르내리고 있다. 정비사업은 쉽게 생각하면 헌집을 허물고 새집을 지을 때, 늘어난 새집을 팔아 기존 집 소유자들의 집을 짓는 사업이다.즉, 늘어난 새 집을 비싸게 팔 수 있으면 (일반 분양가) 기존 집 소유자들이 돈한푼 들이지 않고 집을 지을 수 있는 방법이다. 사업장에 따라서는 너무 사업성이 좋아 내집을 짓고도 남은 돈을 조합원들이 돌려받는 경우도 있었다.마찬가지로 집 짓는데 드는 비용이 올라가면, 새집을 팔아 생긴 돈으로 기존 집 소유자들 공사비를 모두

[파이낸셜리뷰] 요즈음은 사라진 장면이지만 필자가 어렸을 때만 해도 아이들이 “두껍아 두껍아” 노래를 부르며 시간을 보냈던 기억이 있다.그 “헌집 줄게 새집 다오”하는 절차는 오늘날 정비사업이 딱 그 상황에 맞는 사업으로 볼 수 있을 것이다. 다만 막대한 자금이 투입되는 개발사업인 만큼 “내돈 없이” 사업을 진행하고 싶은 것이 많은 조합원분들의 니즈이다.추정분담금은 “과연 얼마를 더 줘야 새집을 주느냐?”에 대한 추정 자료를 말한다. 정비사업의 근거가 되는 도시 및 주거환경정비법(약칭:도시정비법)이 개정되어 정비사업 실무에서는 각