[파이낸셜리뷰=윤인주 기자] 정부가 3기 신도시와 기존 재건축 조합의 용적률을 상향시켜 고밀화 작업에 나선다. 다만 용적률을 높이는 대신 높인 만큼의 70%는 기부채납을 받아서 공공임대 분양으로 돌리겠다는 복안이다. 이를 두고 부동산 업계에서는 과연 재건축 조합들이 정부의 대책에 호응할지 여부가 불투명하다고 판단하고 있다. 그동안 용적률 상향만 기대하고 재건축 조합들이 재건축을 추진하지 않고 계속 유지해왔다. 그런데 용적률을 상향해주는 대신 상향한 만큼의 70%를 국가가 가져간다는 것에 대해 조합원들이 용납을 할 것인지 여부가 재건축 공공분양의 핵심 관건이 될 것으로 보인다.

공공주택 공급물량 21만 6천호로

당초 공공주택 공급 물량이 20만 5천호였지만 용적률 상향을 통해 1만 1천호를 확대한다. 21만 6천호를 공급하겠다는 방침이다. 공공참여형 고밀재건축 도입을 통해 5년간 5만호 이상을 공급하기로 했다. 공공참여형 고밀재건축은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 공공에 참여해 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수보다 2배 이상 공급, 개발이익은 기부채납으로 환수키로 한 제도다. 용정률을 300~500% 수준으로 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용하기로 한 것이다. 주거공간 최대확보 위해 준주거지역 주거비율 상한(현행 90%)도 완화한다. 다만 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하고 기부채납으로 받은 주택은 장기공공임대와 무주택 신혼부부를 위한 공공분양으로 활용한다. 이와 함께 정부는 주거환경 정비가 필요하지만, 정비구역으로 지정되지 않은 정비예정구역, 정비해제구역에서도 공공재개발이 가능하도록 허용한다. LH·SH가 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 2종에서 3종주거로 종상향, 용적률 상향, 분상제 제외 등 인센티브를 제공한다. 정부는 노후 공공임대 재정비 사업을 추진하고 역세권 주거지역에 복합개발 추진, 입지규제 최소구역제도 개선, 장기 공실 공공임대주택 입주조건 완화, 지분 적립형 분양주택 등을 도입해 5000호 이상을 공급하기로 했다.

기존 재건축 조합 참여할까

이에 대해 업계에서는 과연 기존 재건축 조합들이 참여할지 여부에 대해 난색을 표하고 있다. 재건축 조합들이 지금까지 재건축을 하지 않고 버티는 이유는 용적률 상향을 통해 그만큼 집을 넓히거나 일반 분양을 통해 돈을 벌고자 하는 이유 때문이다. 그런데 용적률 상향한 만큼 50~70% 기부채납을 받겠다는 것은 사실상 재건축을 하지 말라는 것이나 마찬가지라는 것이 재건축 조합원들의 생각이다. 공공참여형 고밀재건축사업은 조합원들 입장에서 개발 이익 상당수를 정부에게 빼앗기는 형국이 되기 때문에 쉽게 재건축 사업에 뛰어들지 여부는 불투명하다. 더욱이 임대아파트에 대한 일반 국민들의 시선이 따가운 상황이기 때문에 재건축 조합으로서는 임대아파트까지 낀 상태의 재건축을 과연할 것인지 여부도 불투명한 것이 현실이다. 재건축 조합 상당수들이 이번 발표로 재건축 추진을 포기하거나 다시 기다리는 형태로 전환될 가능성이 매우 높다는 분석도 있다.