전세는 우리나라에 있는 독특한 제도
전세는 우리나라 주택 임차 계약의 한 형태로 전세권자가 전세금을 주택 소유자에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 후 계약기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받는 것을 말한다. 전세가 본격화된 것은 1970년대이다. 일자리를 찾아서 농촌 인구들이 대도시로 몰리면서 주택 수요가 급증했다. 따라서 주택 가격이 급등하면서 주택을 ‘원가’에 주고 구입을 할 수 없었던 사람들이 전세 제도를 이용하기 시작했다. 그 이유는 고금리 때문이다. 1970년대만 해도 우리나라 시중 저축금리는 12%였고, 은행 대출금리가 20%였다. 집주인 입장에서 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하면 돈을 벌 수 있었던 구조였다. 반면 주택을 구입하고 싶어 하는 사람들 입장에서는 높은 대출 이자 때문에 은행권에 손을 내밀 수 없기 때문에 임시방편으로 전세보증금을 집주인에게 주고, 주택을 이용하게 된 것이다. 즉, 임대인이나 임차인 모두 윈윈할 수 있다고 판단하면서 전세 제도가 정착하기 시작했다. 정부 입장에서 주택 수요를 공공이 모두 충당할 수 없기 때문에 민간 자본과 건설사를 끌어들여야 했다. 그러자면 결국 부자들이 여러 채를 소유할 수 있게 만들었다. 이런 이유로 부자들이 여러 채의 주택을 소유할 수 있게 됐고, 이런 민간자본이 건설사로 흘러들어가면서 아파트 건설 붐이 일어났다. 문제는 부자들이 주택을 임대로 내놓게 되는데 세입자들에게 임대료를 마구 휘두르게 하는 현상이 발생하게 됐다. 이에 정부는 부자들이 임대료 회포를 부리지 못하게 하기 위해 한번에 거액에 예치하게 하는 전세제도를 이용해서 주거 안정성을 꾀하려고 했다. 그러다보니 집값이 7~80%의 돈을 집주인에게 예치함으로써 주거안정을 꾀하는 동시에 집주인은 그 돈을 은행에 예치하면서 이자 소득을 얻을 수 있었다.저금리가 되면서
하지만 세월이 흐르면서 금리가 낮아지면서 저금리 시대가 도래하게 됐다. 또한 주택에 관한 금융제도가 점차 발전하면서 집 없는 사람들도 대출을 통해 주택을 구입할 수 있는 상황이 됐다. 금리는 낮아진 반면 부동산 경기는 활황을 겪으면서 주택 매매가와 전세가 차액이 적은 집을 고른 후에 전세 세입자를 구하고 그 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 현상이 발생했다. 이를 갭투자라고 한다. 전세가율이 높으면 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어지게 된다. 그리고 해당 주택은 부동산 경기 활황으로 인해 매일 상승 곡선을 타게 되면서 그만큼 이익을 얻게 된다. 이는 은행에서 LTV니, DTIni, DSR이니 하는 등으로 대출 규제를 받게 되면서 전세세입자에게 돈을 빌려서 부동산 투자에 나서는 것이다. 하지만 전세 세입자를 구하지 못하는 경우, 집값 하락한 경우 손해를 고스란히 세입자들이 보게 된다. 빌라왕이니 빌라신이니 이런 말이 나오게 된 것도 이런 이유 때문이다.저작권자 © 파이낸셜리뷰 무단전재 및 재배포 금지
